泡沫七区 "是指江南、瑞草、松坡、木洞、盆唐、龙仁和坪村。这些街区曾是房价上涨的中心地带，但在全球金融危机和政府管制的影响下，它们沦为半价七区。损失由老百姓承担。最近，房地产市场又出现了泡沫。住房交易量大幅增加，推动了房价上涨。这种情况正在迅速蔓延，尤其是在住宅区和重建及改建综合体。

房地产市场已经升温。投资者和买家都在疯狂买房。同时也有过热的迹象。

首尔房地产信息广场5月19日发布的数据显示，5月1日至18日，首尔公寓交易量为7305套，超过了2014年5月6053套的交易记录。尽管 5 月被列为房市淡季，但日均成交量仍达到 406 套。按照这一速度，本月的总交易量有望达到 12500 套，从而有望超过 2006 年 5 月（11631 套），这也是该调查开始以来实际交易量最高的月份。预计这将延续自2006年1月开始的连续最大交易量。"

房市的繁荣归因于越来越多的购房者因租房短缺而转为购房。房地产交易信息公司Valpoom首席执行官Shin Dae-sung说："不熟悉房地产投资的真正买家是建筑商的好猎物，""最近一些新的公寓大楼以远远超过要价的价格成功售出，这可能是由于新手买家在兴奋之余提出了未经要求的申请。"

事实上，新的公寓是糟糕的投资。最好选择地段更好、价格更便宜的现房，而不是因为是新房而售价更高的全新公寓。尽管如此，还是有很多天真的新手被新公寓所吸引。解决办法很简单。好好选择。有很多所谓的 "热点区域 "都隐藏着自己的劣势，而凸显着自己的优势。

"土地开发区 "急先锋，漏洞百出

近年来的热点区域有一个共同点。它们被称为 "土地开发区"。大规模的住宅区被称为 "新城"，曾一度受到投资者的青睐，但由于滥划区域而沦为平庸之地。不过，随着去年政府在 "9-1房地产措施 "中废除了《土地开发促进法》，并决定到2017年停止划定大规模公共用地，这些区域的稀缺性凸显出来，再次成为人们关注的焦点。

主要有纬二新城、东滩二新城和金浦汉港新城。

首先要看的是伟业。自去年以来，五冶一直引领着房地产市场的上扬，书写着房市售罄的神话。然而，风险也是存在的。首先，作为新城市发展计划的重要组成部分，有轨电车（街道铁路）的安装计划仍不明朗。该有轨电车将从地铁 5 号线的马川站运行 5.4公里至 8 号线的云南站（计划于 2017 年开通），原计划于 2021 年开通。此外，悦来北部军事基地（特种部队司令部）的搬迁时间仍不明确。计划出售的 7300 套住房已被推迟到 2018 年，这可能会打乱整个新城的开发计划。对此，韩国国土住宅公社（LH）的一位官员表示："有轨电车需要国土交通部的批准，但由于盈利等问题没有得到批准，军事基地的搬迁也面临很多困难，但我们正在推进9月或12月的搬迁工作。"

东滩2号的情况也没有太大的不同。东滩2号是一座大型新城，占地2 401万825平方米（约合726万坪）。邻近的东滩 1 号新城和东滩综合工业园区的总面积（35 平方公里）是盆唐的 1.8 倍，一山的 2.2 倍。与首尔的距离一直被认为是其唯一的缺点，但 GTX （大首尔都市圈高速铁路）的开通打消了人们的顾虑。不过，备受期待的GTX尚未最终敲定。据LH报道，该公司目前正在与铁路设施公司就财务问题进行谈判，并考虑更改开通时间。据LH称，除了东滩站附近的区域外，东滩2号线的草图甚至还没有画出来，因为大都市交通计划的项目实施者还没有确定。 另一个问题是成本。"GTX被认为是投资的先决条件，因为它距离首尔较远，而且京釜高枧路存在严重的交通问题，但却陷入了预算危机，"30多岁的家庭主妇朴武（音译）说，她正在考虑投资东滩2号，"自从负债累累的LH牵头以来，我一直很担心"。

东滩2号，'GTX'是关键......

此外，人们还担心东滩2号供过于求。从今年开始，每年都有超过1万户家庭计划迁入东滩2号，今年将达到1.5万户。专家表示，当人们在获得公寓后两年左右才入住时，市场形势可能会变得不明朗，这有点晚了。"东滩2号肯定是一个'热点'，有很多优势，但如果开始一下子涌入大量单位，销售和租赁价格可能会大幅下降，"Real EstateServe房地产研究小组组长郑泰熙说，"事实上，过去经历过公寓短时间供过于求的土地开发区，在入住时房价都会出现较高的跌幅，因此应该谨慎对待。"

备受期待的金浦航港新城也发出了泡沫警告。该地区曾一度被视为未售出房产的坟场。然而，随着房地产市场的复苏，未售出的单位自然而然地清空了，最近推出销售的综合体也取得了不错的成绩。4 月份推出的 "Bando Yubora 3 "打破了金浦市在最短时间内售罄的记录。

汉江新城房地产市场的复苏还得益于被视为汉江新城期待已久的项目--金浦地铁的知名度。金浦地铁计划于 2018 年开通，共设 9 个车站，总长 23.82公里。开通后，乘客可在 20 分钟内到达金浦机场站，在不到一个小时的时间内到达首尔站和江南站。

不过，新航港新城仍受到一些人的关注。虽然来自首尔江西区、仁川和一山等房价相对低廉的困难地区的真正买家为市场注入了活力，但人们普遍认为很难吸引更多的外部需求。

事实上，Hangang新城的公寓均价已经再次上涨。根据Real Estate 114的数据，目前（截至2015年5月第3周）Hangang新城的新公寓均价为每3.3平方米1018万韩元。与 2013 年的均价 801 万韩元相比，涨幅高达 27%。按年份划分，2008 年的平均价格为 1,077 万韩元，2009 年为 975 万韩元，2010 年为 978 万韩元，2011 年为 971 万韩元，2012 年为 969 万韩元，2013 年为 801 万韩元，2015 年为 1,018 万韩元。其中，韩江新城公寓销售价格的增幅甚至超过了平均销售价格。事实上，从2013年12月到2015年5月，韩江新城每3.3㎡公寓的平均销售价格仅增长了7.92%（从896万韩元到967万韩元）（房地产114）。

"最近金浦韩江新城的气氛确实不错，但投资的时机似乎有点晚，"一家销售机构的官员说，"金浦城市铁路的规模很小（46列），因此不太可能帮助激发需求。"

您还应该仔细观察重建和改建等城市更新项目。检查点略有不同。住宅区注重地段条件和发展激励措施，而重建和改造区则需要更加关注价格。这是因为自 2015 年 4 月起取消了私人住宅用地的价格上限，这推动了重建和改建公寓的价格上涨。虽然公共住宅区的价格稳定，但开发私人住宅的重建和改造综合体的价格却在快速上涨。

首尔重建综合体，高价警告

专家指出的第一个泡沫综合体是 "eConvenient World Sinchon"（北岘新城1-3号）。该项目于 5 月 13 日进行了首轮认购，共有 5354 人申请该区域的 501 套住房（不含特价房），平均认购比例为 10.68 比 1，认购踊跃。尽管成功完成了认购，但该区域被定为泡沫区域的原因在于销售价格。eComfortable World Sinchon "每 3.3 平方米的平均售价约为 2 060 万韩元。据大林公司称，这一价格低于GS去年 11 月推出的 "Gyeonghuigung Jai"。Gyeonghuigung Jai 的平均售价约为每 3.3 平方米 2 280 万韩元。然而，专家指出，Gyeonghuigung Jai 的销售价格并不正常。在认购时，Gyeonghuigung Jai 吸引了高达 50 比 1 的竞争，但却没有促成任何销售。

据首尔市政府称，截至 3 月底，1085 套住房中仍有 150 套未售出。未售出的原因是房价。首尔中区一家A级认证中介机构的负责人说："2013年出售的德寿宫乐天城堡的平均售价为每3.3平方米1636万韩元，但考虑到乐天城堡是一个住宅综合体，每3.3平方米2280万韩元的售价似乎并不合理。""eComfortable World Sinchon的售价与Mapo Ramian Prugio（Aehyeon 3，2014年9月搬迁）的售价相近，后者面向其中一条街道（3.3㎡），但似乎与麻浦雷绵普吉奥的价格相差无几，麻浦雷绵普吉奥的价格被认为很高，长时间未售出，后来打折，最后在入住前才售罄。"事实上，有许多重建和改建综合体的销售价格高得不合理，这是在会员与承包商谈判销售价格的过程中测算出来的。这是因为楼市不景气导致工程延期，会员只能通过提高一般销售单位的价格来支付额外的成本。eHanseong Sinchon、Gyeonghuigung Jai 和 Mapo Lamian Prugio 的情况也是如此。"

江南重建市场的情况更为严重。随着一直被认为有碍观瞻的价格上限的取消，开发商们准备陆续提价。位于瑞草区盘浦洞的 "Samhogarden 3 "重建工地预计将率先宣布这一消息。在定于 6 月 13 日举行的总承包商遴选会议之前，大林产业、现代 E&C 和乐天 E&C 三家公司正在竞争该项目。最近，现代 E&C 提出的平均价格为每平方米 3 600 万韩元，而 Daelim 和 Lotte 提出的价格则低至 3 600 万韩元。业界预计，三湖花园 3 号的售价将高达 4 400 万韩元。由于板浦九宫1号和新板浦阪神15号将在未来几个月内陆续建成，预计江南重建综合体的价格将进一步飙升。

"居民们应该牢记，如果强行提高价格来弥补增加的份额，可能会因单位滞销而陷入更加艰难的境地，投资者也应该通过与周边市场的比较来仔细分析价格水平，"Hanbyul律师事务所律师Byun Sun-bo说，"特别是，如果江南重建综合体的价格暴涨，可能会加深住宅两极分化现象，引发各种社会问题，因此政府需要严格监管。"

Byung-Hwa Kim, kbh@hankyung.com