バブルセブン」とは、江南(カンナム)-西草(ソチョ)-松波(ソンパ)-木洞(モクドン)-盆唐(ブンダン)-龍仁(ヨンイン)-平村(ピョンチョン)など7カ所を指す。住宅価格上昇の中心に立っていたこれらの地域は、グローバル金融危機と政府の規制の余波で半額セブンに転落することもあった。その被害はそのまま庶民の 몫だった。最近、不動産市場に再びバブルが発生している。住宅取引量が大幅に増加し、住宅価格の上昇を後押ししている。これは宅地区と再開発・再建築団地を中心に急速に広がっている。バブル崩壊に備えるために「新バブル地域」を挙げてみた。

부동산 시장이 달아올랐다。投資家・実需者問わず、家を買っている。過熱の兆候も見える。経験豊富な不動産投資経験者なら構わないが、投資初心者や実需者は注意が必要な状況だ。

ソウル不動産情報広場が5月19日に発表した資料によると、5月1日から18日までのソウルのアパート取引量は7305件で、すでに2014年5月の取引量である6053件を突破した。通常、住宅市場の閑散期に分類される5月にもかかわらず、一日平均取引量が406件に達する。このような傾向であれば、今月の総取引量は1万2500件に達すると予想され、実取引価格調査以来の最大値である2006年5月の取引量(1万1631件)を超える可能性が高いというのが専門家の見方だ。これにより、今年1月から続いている2006年以来の過去最大の取引量記録も続く見通しだ。

このように住宅市場に追い風が吹いているのは、依然として続いている賃貸難で購入に転換する実需者が増加したためと分析される。不動産取引情報会社のバルピンのシン・デソン代表は「不動産投資などに不慣れな実需者は、建設会社の格好の餌食」とし、「最近、希望価格をはるかに上回る価格で申し込んで成功した新規分譲団地の中には、雰囲気に流されて申し込んだ初心者の実需者たちの無遠慮な申し込みも一役買っているだろう」と話した。新しいマンションという点だけを強調して高い分譲価格を形成する新規分譲マンションより、立地が良く、かつ安価な既存マンションを選択するのが賢明だ。それにもかかわらず、どうしても新築マンションに目が行ってしまう素朴な投資初心者が多い。それなら方法は一つだ。よく選ばなければならない。いわゆる'大当たり地域'と呼ばれるが、欠点を隠して長所だけを強調した'バブル地域'も多い。最近話題になっている大当たり地域のバブルを剥がしてみた

'宅地開発地区'先鋒ウィリェ、抜け穴だらけ

最近熱くなった地域の共通点がある。それは「宅地開発地区」ということだ。大規模宅地開発地区は「新都市」と呼ばれ、かつては投資家から脚光を浴びたが、無分別な地区指定などで平凡な地域に転落してしまった。しかし、政府が昨年9-1不動産対策の一環として「宅地開発促進法」を廃止し、2017年まで大規模公共宅地の指定を中止することになり、希少性が浮き彫りになり、再び注目されている。

その中心には威禮新都市・東灘2新都市・金浦漢江新都市などがある。専門家たちは、慎重に玉石を見極めなければならないと口をそろえる。

最も最初に見るべき地域は「威禮(ウィリェ:위례)」だ。ウィリェは昨年から不動産市場の活況をリードし、完売神話を書いてきた主役だ。しかし、ウィリェにも危険要素はある。まず、新都市開発計画の核心である「トラム(路面電車)」の設置計画がまだ不透明だ。当初の原案通りなら、地下鉄5号線マチョン駅から8号線ウナム駅(2017年開通予定)まで5.4km を運行するトラムは2021年開通予定だった。さらに、威禮の北側にある軍隊(特戦司令部)の移転時期もまだはっきりしていません。従来予定されていた7300余戸の分譲時期はすでに2018年以降に延期された状態で、ウィリェ新都市全体の開発計画に支障が出る可能性があるという分析が出ている。これと関連し、韓国土地住宅公社(LH)の関係者は「トラムは国土交通部の承認を受けなければならないが、収益性などの問題で承認が出されていないもので、軍隊移転は多くの困難が伴うが、とりあえず9～12月の移転を目標に進めている」と話した。

東灘2の状況も大差ない。東灘2新都市は2401万825㎡(726万5000坪)の敷地に造成される大規模な新都市だ。近隣の東灘1新都市と東灘一般産業団地を合わせた規模(35㎢)は盆唐の1.8倍、日山の2.2倍に達する。ソウルからやや遠いのが唯一の欠点として挙げられたが、首都圏広域急行鉄道(GTX) の開通で懸念を解消した。しかし、期待を集めたGTX はまだ路線すら確定していない状態だ。現在、財政の問題で鉄道施設公団と協議中で、開通時期などの変更を推進しているというのがLH の説明だ。ここでもう一つ、LH に確認した結果、東灘2は広域交通計画に対する事業施行者が決まらず、東灘駅付近を除いた残りの区域の下絵も描けずにいた。 また、費用の問題もあった。東灘2への投資を検討している30代の主婦パク・モさんは、「ソウルから遠く離れており、京釜高速道路の交通難も深刻で、投資必須要件とされるGTXが予算の問題で道筋をつかめないなんて、もどかしい限りだ」とし、「負債が多いLH が先頭に立った時から不安だった」と話した。

東灘2、「GTX 」がポイントなのに...

このほか、東灘2では供給過剰に対する懸念の声も出ている。東灘2には今年1万5000世帯をはじめ、毎年1万世帯以上の入居が予定されている。少し遅い感がある現時点で分譲を受けた後、約2年後の入居時点では市場状況が不透明になる可能性があるというのが専門家の中論だ。不動産サーブ不動産研究チームのチョン・テヒ(チョン・テヒ)チーフは「東灘2は確かにメリットも多い'ホットプレイス'だが、一度に入居が集中し始めると売買価格と賃貸価格が大きく下落する可能性がある」とし、「実際に以前、短期間マンション供給が集中した宅地開発地区は、入居時点で住宅価格の下落幅が大きかったため、慎重にアプローチする必要がある」とアドバイスした。

せっかく暖かくなってきた金浦漢江新都市にもバブル注意報が出された。漢江新都市はかつて未分譲の墓場という汚名を被り、敬遠されていた地域だ。しかし、不動産市場が活気を取り戻し、自然に未分譲が解消され、最近分譲に乗り出した団地も良い結果を出している。今年4月に分譲された「漢江新都市半島ユボラ3次」は、金浦市内で最短期間完売記録を更新した。この勢いに乗って販売に乗り出した「漢江新都市半島ユボラ4次」も5月14日、2順位の申し込みで全タイプが順位内で完売した。

このように漢江新都市の不動産市場が活気づくのには、漢江新都市の宿願事業として挙げられた金浦都市鉄道が可視化されたことも一因となった。金浦都市鉄道は合計23.82km の区間を9つの駅でつなぐ工事で、2018年に開通する予定だ。開通時、漢江新都市から金浦空港駅まで20分台、ソウル駅や江南まで1時間以内に移動が可能になる。

しかし、漢江新都市に対する不安な視線も残っている。これまで賃貸難に追われたソウル江西区や仁川・日産などの実需者が価格が比較的安い漢江新都市に移り住み、市場に活気を吹き込んだ。 しかし、これ以上外部需要を引き寄せるのは難しいという分析が支配的だ。これには最近、漢江新都市の新規分譲団地の価格が高くなっていることも理由として挙げられる。

実際、漢江新都市の平均分譲価格は再び上昇傾向にある。不動産114によると、現在(2015年5月3週目基準)、漢江新都市の新規分譲マンションの平均価格は3.3㎡当たり1018万ウォンだ。これは漢江新都市の平均分譲価格が最低点に達した2013年の801万ウォンよりなんと27%ほど上昇したものだ。年度別では▷2008年1077万ウォン▷2009年975万ウォン▷2010年978万ウォン▷2011年971万ウォン▷2012年969万ウォン▷2013年801万ウォン▷2015年1018万ウォンだった。特に、漢江新都市のアパート平均売買価格より分譲価格の上昇幅がさらに大きいという点で懸念が高まっている。実際、2013年12月比2015年5月の漢江新都市のアパート3.3㎡当たりの平均売買価格は7.92%(896万ウォン→967万ウォン)上昇にとどまった(不動産114)。

ある分譲会社の関係者は、「最近、金浦漢江新都市の雰囲気が良いのは事実だが、投資のタイミングとしては少し遅い感がある」とし、「金浦都市鉄道の規模(46両)が小さいため、需要喚起に大きく役立つとは思えない」と展望した。

再開発・再建築など都市整備事業区域もよく見なければならない。チェックポイントは少し違う。宅地地区が立地条件や開発好材料などに焦点を当てたのに対し、再開発・再建築は価格にもう少し注意を払う必要がある。2015年4月から民間宅地に対する分譲価格上限制が廃止され、再開発・再建築アパートの分譲価格上昇を煽っているからだ。公共宅地で分譲価格上限制がそのまま適用される宅地地区の価格が安定している一方、民間宅地を開発する再開発・再建築団地の分譲価格は急速に上昇している

ソウル再開発団地、高分譲価格注意報

GS 建設が分譲した「キョンヒョングンザイ」よりも安い価格というのが大林産業の説明だ。慶慶宮ザイの平均分譲価格は3.3㎡当たり2280万ウォン台だった。しかし、専門家はキョンヒョングンザイの分譲価格自体が正常な水準ではなかったと指摘している。キョンヒョングン(慶慶宮)ザイは申込当時、最大50対1の競争率を記録して注目を集めたが、本契約には至らなかった。

ソウル市によると、3月末現在、全体1085世帯のうち150世帯が未分譲で残っている状態だ。分譲価格が未分譲の原因として指摘された。これと関連し、ソウル市中区のA公認仲介所の関係者は「2013年に分譲した徳寿宮ロッテキャッスルの価格が3.3㎡当たり平均1636万ウォンだったが、ロッテキャッスルが集合住宅であることを考慮しても、3.3㎡当たり2280万ウォンは無理な分譲価格だったようだ」とし、「e편한세상新村の分譲価格は、道路を挟んで向かい合う「麻浦ラミアン・プルジオ(アヒョン3区域、2014年9月入居)」の分譲価格(3.3㎡当たり1950万～2100万ウォン)と比べても高い。3㎡当たり1950万～2100万ウォン(3.3㎡当たり1950万～2100万ウォン)と似たような価格に設定したようですが、価格が高いと評価され、未分譲状態を続けてきたが、割引までして入居直前にやっと完売したのが麻浦ラミアン・プルジオです」と付け加えました。実際、再開発・再建築団地は組合員と施工会社が分譲価格を協議する過程で、とんでもなく高い分譲価格が設定されるところも多い。組合員は不動産市場の低迷などで事業が遅れ、追加された分担金爆弾を一般分譲物の価格を高くして解消するしかないからだ。e편한세상新村、キョンヒョングン(慶慶宮)ザイ、麻浦(マポ)ラミアン・プルジオも同じ脈絡だ。

江南(カンナム)再建築市場の状況はさらに深刻だ。これまで厄介な存在だった分譲価格上限制が廃止され、一斉に分譲価格を引き上げる構えだ。その最初の砲門は、瑞草区(ソチョグ)区盤浦洞(バンポドン)の「サムホガーデン3次」再建築現場で開かれる見通しだ。6月13日に予定されている施工者選定総会を前に、大林産業・現代建設・ロッテ建設など3社が激しい受注競争を繰り広げている。最近、現代建設はサムホガーデン3次の一般分譲価格を3.3㎡当たり平均36百万ウォン、大林とロッテは最低36百万ウォンで提示した。業界ではサムホガーデン3次の分譲価格が最大44百万ウォン台まで記録するものと予想している。今後、盤浦住工1団地、新盤浦韓信15次などが相次いで施工に入る予定であるため、江南再建築団地の分譲価格はさらに高騰する見通しだ。

ビョン・ソンボ(변선보)弁護士は「組合員は増えた分担金を解消しようと無理に分譲価格を上げた後、未分譲などでさらに厳しい状況に陥る可能性があることを念頭に置いて、投資家は周辺の相場などを比較して分譲価格水準を入念に分析する必要がある」とし、「特に、江南の再建団地の分譲価格が高騰すれば、住居の二極化現象を深刻化させ、様々な社会問題を引き起こす可能性があるため、政府の徹底した監視が必要だ」と呼びかけた。

キム・ビョンファ記者 kbh@hankyung.com