Los "siete de la burbuja" son Gangnam, Seocho, Songpa, Mokdong, Bundang, Yongin y Pyeongchon. Estos barrios, que estaban en el centro de la subida de los precios de la vivienda, quedaron reducidos a la mitad de los siete tras la crisis financiera mundial y las regulaciones gubernamentales. Los perjudicados fueron los ciudadanos de a pie. Recientemente, el mercado inmobiliario ha vuelto a bullir. El volumen de transacciones de viviendas ha aumentado significativamente, impulsando al alza los precios de la vivienda. Esto se está extendiendo rápidamente, sobre todo en zonas residenciales y complejos de reurbanización y reconstrucción. Analizamos las "nuevas zonas burbuja" para prepararnos a su estallido.

El mercado inmobiliario se ha caldeado. Tanto inversores como compradores están adquiriendo casas como si nada. También hay signos de sobrecalentamiento. Esto puede estar bien para los inversores inmobiliarios experimentados, pero los compradores primerizos deben tener cuidado.

El número de transacciones de apartamentos en Seúl del 1 al 18 de mayo fue de 7305, superando el récord anterior de 6053 transacciones en mayo de 2014, según los datos publicados por la Plaza de Información Inmobiliaria de Seúl el 19 de mayo. El volumen medio diario de transacciones es de 406 a pesar de que mayo está clasificado como temporada baja en el mercado inmobiliario. A este ritmo, se espera que el número total de transacciones de este mes alcance las 12.500, lo que lo pondría en camino de superar mayo de 2006 (11.631 transacciones), el mayor número de transacciones reales desde que comenzó la encuesta. Se espera que continúe la racha del mayor volumen de transacciones desde 2006, que comenzó en enero"

El boyante mercado de la vivienda se atribuye a que cada vez más compradores se pasan a la compra debido a la incesante escasez de alquileres. "Los compradores reales que no están familiarizados con la inversión inmobiliaria son una buena presa para los constructores", afirma Shin Dae-sung, director general de la empresa de información sobre transacciones inmobiliarias Balbal. "Algunos de los nuevos complejos de condominios que han logrado venderse recientemente a precios que superan con creces el precio de venta pueden haberse debido a solicitudes no solicitadas de compradores novatos que se dejaron llevar por la emoción".

De hecho, los condominios nuevos son malas inversiones. Es mejor elegir un piso ya existente, mejor situado y más barato, que uno nuevo que se vende a un precio más alto por ser nuevo. Sin embargo, hay muchos principiantes ingenuos que se sienten atraídos por los pisos nuevos. La solución es sencilla. Elegir bien. Hay muchas de las llamadas "zonas calientes" que ocultan sus desventajas y destacan sus ventajas. Echamos un vistazo a las burbujas de las zonas calientes que han sido noticia últimamente.

Vanguardia de los 'Land Development District', llenos de lagunas

Las zonas calientes tienen algo en común. Se llaman 'distritos de desarrollo del suelo'. Las zonas residenciales a gran escala se denominan 'ciudades nuevas' y en su día fueron populares entre los inversores, pero han quedado reducidas a áreas mediocres debido a una zonificación indiscriminada. Sin embargo, después de que el año pasado el Gobierno aboliera la Ley de Promoción del Desarrollo del Suelo como parte de las medidas inmobiliarias 9-1, y decidiera dejar de designar suelo público a gran escala para 2017, se ha puesto de relieve la escasez de estas zonas y ahora vuelven a estar en el punto de mira.

Las principales son Wirye New City, Dongtan 2 New City y Kimpohan Gang New City. Los expertos coinciden en que hay que elegir cuidadosamente la burbuja.

La primera zona en la que hay que fijarse es Wirye. Wirye ha liderado el repunte del mercado inmobiliario desde el año pasado y ha escrito el mito del mercado inmobiliario agotado. Sin embargo, también existen riesgos. En primer lugar, el plan de instalar un tranvía (ferrocarril urbano), pieza clave del plan de desarrollo de la nueva ciudad, sigue sin estar claro. Según lo previsto inicialmente, el tranvía de 5,4km, que irá de la estación Macheon de la línea 5 del metro a la estación Unam de la línea 8 (cuya inauguración está prevista para 2017), debía abrir en 2021. Además, aún no está claro el calendario del traslado de la base militar (Mando de Fuerzas Especiales) al norte de Yueye. La venta prevista de 7.300 viviendas ya se ha retrasado hasta 2018, lo que podría perturbar todo el plan de desarrollo de la nueva ciudad. A este respecto, un funcionario de la Corporación de Suelo y Vivienda de Corea (LH) dijo: "El tranvía necesita la aprobación del Ministerio de Suelo, Infraestructura y Transporte, pero no se está aprobando debido a problemas como la rentabilidad, y la reubicación de la base militar se enfrenta a muchas dificultades, pero vamos a seguir adelante con la reubicación en septiembre o diciembre."

La situación en Dongtan 2 no es muy diferente. Dongtan 2 es una nueva ciudad a gran escala construida sobre 24,01 millones de 825 metros cuadrados (7,26 millones de pyeong) de terreno. El tamaño combinado de la vecina Ciudad Nueva de Dongtan 1 y el Complejo Industrial General de Dongtan (35 kilómetros cuadrados) es 1,8 veces el de Bundang y 2,2 veces el de Ilsan. Su distancia a Seúl se ha citado como único inconveniente, pero la apertura del GTX (Greater Seoul Metropolitan Area Express Railway) ha disipado las preocupaciones. Sin embargo, el tan esperado GTX aún no se ha finalizado. Según LH, la empresa mantiene conversaciones con la Corporación de Instalaciones Ferroviarias sobre cuestiones financieras y está estudiando cambios en el calendario de inauguración. Además, según LH, Dongtan 2 ni siquiera se ha esbozado, salvo la zona cercana a la estación de Dongtan, porque aún no se ha decidido el ejecutor del proyecto para el plan de transporte metropolitano. Otro problema es el coste. "Es frustrante que GTX, que se considera un requisito previo para la inversión debido a su distancia de Seúl y a los graves problemas de tráfico en la carretera Gyeongbu Goso, esté atrapado en una crisis presupuestaria", dijo Park Mo, un ama de casa de unos 30 años que está considerando invertir en Dongtan 2. "Estoy preocupada desde que la endeudada LH tomó la delantera".

Dongtan 2, GTX es la clave...

Además, también preocupa el exceso de oferta en Dongtan 2. Está previsto que cada año se instalen en Dongtan 2 más de 10.000 hogares, empezando por los 15.000 de este año. Los expertos afirman que la situación del mercado puede volverse confusa cuando la gente se mude unos dos años después de recibir sus condominios, lo que es un poco tarde. Jeong Tae-hee, jefe del equipo de investigación inmobiliaria de Real EstateServe, afirma: "Dongtan 2 es sin duda un 'punto caliente' con muchas ventajas, pero si el número de unidades empieza a llegar de golpe, los precios de venta y alquiler pueden caer significativamente", y añade: "De hecho, los distritos de desarrollo urbanístico que han experimentado un corto periodo de exceso de oferta de apartamentos en el pasado han experimentado un alto descenso de los precios de la vivienda en el momento de la mudanza, por lo que deben ser abordados con cautela".

También se ha emitido una advertencia de burbuja para la muy esperada Gimpo Hangang New Town. En el pasado, esta zona se consideraba un cementerio de propiedades sin vender. Sin embargo, con la reactivación del mercado inmobiliario, las unidades sin vender se han ido despejando de forma natural, y los complejos que han puesto en marcha recientemente las ventas están obteniendo buenos resultados. Bando Yubora 3", que se lanzó en abril, batió el récord de menor tiempo en venderse en Gimpo City. 'Bando Yubora 4', que empezó a recibir clientes con ímpetu, también cerró todas sus unidades en la segunda ronda de suscripción el 14 de mayo.

La reactivación del mercado inmobiliario de Han River New City también se vio favorecida por la visibilidad de Gimpo Metro, que se consideraba un proyecto muy esperado de Han River New City. Está previsto que el metro de Gimpo se inaugure en 2018, con nueve estaciones que cubrirán un total de 23,82km. Cuando se inaugure, los pasajeros podrán llegar a la estación del aeropuerto de Gimpo en 20 minutos y a las estaciones de Seúl y Gangnam en menos de una hora.

Pero todavía hay algunas miradas nerviosas puestas en la nueva Ciudad Nueva de Hangang. Aunque el mercado se ha visto animado por compradores reales de zonas en apuros como el distrito Gangseo de Seúl e Incheon e Ilsan, donde los precios son relativamente bajos, el consenso general es que será difícil atraer más demanda externa. Esto se debe en parte al reciente aumento del precio de las nuevas unidades residenciales en los nuevos distritos.

De hecho, el precio medio de los apartamentos en los nuevos distritos ha vuelto a subir. Según Real Estate 114, el precio medio de un apartamento nuevo en Hangang New Town es actualmente (a partir de la 3ª semana de mayo de 2015) de 10,18 millones de KRW por 3,3 metros cuadrados. Esto supone un enorme aumento del 27% con respecto a 2013, cuando el precio medio era de 8,01 millones de KRW. Por años, el precio medio fue de 10,77 millones de KRW en 2008, 9,75 millones de KRW en 2009, 9,78 millones de KRW en 2010, 9,71 millones de KRW en 2011, 9,69 millones de KRW en 2012, 8,01 millones de KRW en 2013 y 10,18 millones de KRW en 2015. En particular, el aumento de los precios de venta de los apartamentos en Hangang New Town es más significativo que el precio medio de venta. De hecho, de diciembre de 2013 a mayo de 2015, el precio medio de venta por 3,3㎡ de apartamento en Hangang Ciudad Nueva aumentó solo un 7,92% (de 8,96 millones de KRW a 9,67 millones de KRW) (Real Estate 114).

"Es cierto que el ambiente en la Ciudad Nueva de Gimpo Hangang ha sido bueno últimamente, pero el momento de la inversión parece un poco tardío", dijo un funcionario de una agencia de ventas, y añadió: "El tamaño del ferrocarril urbano de Gimpo es pequeño (46 trenes), por lo que es poco probable que ayude a desencadenar la demanda."

También hay que fijarse bien en los proyectos de renovación urbana, como la reurbanización y la reconstrucción. Los puntos de control son ligeramente diferentes. Mientras que las zonas residenciales se centran en las condiciones de ubicación y los incentivos al desarrollo, las zonas de reurbanización y reconstrucción deben prestar más atención al precio. Esto se debe a que desde abril de 2015 se ha abolido el límite de precio del suelo residencial privado, lo que está haciendo subir el precio de los apartamentos de reurbanización y reconstrucción. Mientras que los precios de las zonas residenciales públicas se mantienen estables, los de los complejos de reurbanización y reconstrucción suben rápidamente."

Los complejos de reurbanización de Seúl, precios altos en alerta

El primer complejo que los expertos señalaron como burbuja es 'eConvenient World Sinchon' (Bukhyeon New Town 1-3). La primera ronda de suscripción se celebró el 13 de mayo, y 5.354 personas solicitaron un total de 501 unidades (sin contar las ofertas especiales) en la zona, con una proporción media de 10,68 a 1, y el proyecto se suscribió en su totalidad. A pesar del éxito de la suscripción, la razón por la que la zona fue designada zona burbuja fue el precio de venta. El precio medio de venta por 3,3 metros cuadrados de "eComfortable World Sinchon" es de unos 20,6 millones de wones. Este precio es inferior al de Gyeonghuigung Jai, que fue lanzado por GS en noviembre del año pasado, según Daelim. El precio medio de venta de Gyeonghuigung Jai rondaba los 22,8 millones de wones por 3,3 metros cuadrados. Sin embargo, los expertos señalan que el precio de venta de Gyeonghuigung Jai no era normal. Gyeonghuigung Jai atrajo una competencia de hasta 50 a 1 en el momento de la suscripción, pero no se tradujo en ninguna venta.

A finales de marzo, 150 de las 1085 unidades seguían sin venderse, según el Gobierno Metropolitano de Seúl. El precio de las unidades fue citado como la razón de las unidades no vendidas. "El Castillo Lotte en el Palacio Deoksugung, que se vendió en 2013, tenía un precio medio de 16,36 millones de wones por 3,3 metros cuadrados, pero teniendo en cuenta que el Castillo Lotte es un complejo residencial, 22,8 millones de wones por 3,3 metros cuadrados parece haber sido un precio de venta poco razonable", dijo un funcionario de una correduría acreditada A en Jung-gu, Seúl. "El precio de venta de eComfortable World Sinchon es similar al precio de venta de Mapo Ramian Prugio (distrito Aehyeon 3, trasladado en septiembre de 2014), que da a una de las calles (3.3㎡), pero parece ser similar al precio de Mapo Ramian Purgio, que se consideró alto y permaneció sin venderse durante mucho tiempo antes de ser rebajado y finalmente vendido justo antes de mudarse." De hecho, hay muchos complejos de reurbanización y reconstrucción que tienen precios de venta irrazonablemente altos, que se miden durante el proceso de negociación del precio de venta entre los miembros y el contratista. Esto se debe a que los miembros no tienen más remedio que pagar el sobrecoste del proyecto debido a los retrasos causados por la caída del mercado inmobiliario subiendo el precio de las unidades generales de venta. Lo mismo ocurre en eHanseong Sinchon, Gyeonghuigung Jai y Mapo Lamian Prugio"

La situación en el mercado de la reconstrucción de Gangnam es aún más grave. Con la abolición del tope de precios, que se ha considerado una monstruosidad, los promotores se disponen a subir los precios uno a uno. Se espera que el primer anuncio de este tipo se haga en las obras de reconstrucción de "Samhogarden 3", en Banpo-dong, Seocho-gu. Antes de la reunión de selección del contratista general, prevista para el 13 de junio, tres empresas, Daelim Industries, Hyundai E&C y Lotte E&C, compiten por el proyecto. Recientemente, Hyundai E&C ofreció un precio medio de 36 millones de wones por metro cuadrado para Samho Garden 3, mientras que Daelim y Lotte ofrecieron precios tan bajos como 36 millones de wones. La industria espera que Samho Garden 3 se venda por hasta 44 millones de wones. Como está previsto que Banpo Jugong 1 y Sinbanpo Hanshin 15 se construyan uno tras otro en los próximos meses, se espera que los precios de los complejos reconstruidos de Gangnam se disparen aún más.

"Los residentes deben tener en cuenta que podrían acabar en una situación más difícil debido a las unidades sin vender si suben forzosamente el precio de venta para cubrir el aumento de la cuota, y los inversores deben analizar cuidadosamente el nivel de precios de venta comparándolo con el precio del mercado circundante", dijo Byun Sun-bo, abogado del Hanbyol Law LLC. "Especialmente, si el precio de venta de los complejos de reconstrucción de Gangnam se dispara, podría profundizar el fenómeno de polarización residencial y causar varios problemas sociales, por lo que el gobierno debe supervisarlo estrictamente."

Byung-Hwa Kim, kbh@hankyung.com