<17> 부동산 거래에서 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있을까?

법무법인 한별 변호사는 부동산 거래에서 단순한 시세 변동만으로 계약을 해제할 수 없다고 설명한다. 대법원이 인정하는 사정변경에 의한 해제는 계약의 기초사정의 현저한 변경, 예견가능성, 위험 부담의 배분, 계약목적의 달성 불능 또는 중대한 불균형 여부 등을 종합해 엄격히 판단하므로 현실적으로 매우 예외적이라는 점을 강조한다.

한별 변호사는 실무적으로 계약서의 특약 유무를 먼저 확인할 것을 권한다(예: 대출불가 시 해제 등). 또한 매도인의 하자담보책임(민법 제580조), 착오·사기·강박에 의한 취소(제109조·제110조), 이행지체에 따른 해제(제544조 등) 등 사정변경 외의 다른 법적 근거를 검토하고, 계약금 포기·배액상환에 따른 해제(제565조)나 당사자 간 협상·합의 해제를 통한 해결, 위약금 감액(제398조 제2항) 등을 현실적 대안으로 제시한다.

특히 한별 변호사는 대출 규제·금리 인상, 세법·부동산 정책 변경, 개인적 자금사정 등은 통상 예견 가능한 위험으로 해제 인정이 어렵지만, 대출 실행을 계약조건으로 명시했거나 인허가 실패 같이 계약상 조건이 명확한 경우에는 사정변경 법리가 적용될 여지가 있을 수 있다고 설명하며, 계약 체결 전 위험을 특약으로 명확히 하는 것이 최선의 대비라고 조언한다.