<17> 부동산 거래에서 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있을까?

Hanbyol Law LLC律师解释说，在房地产交易中，仅凭市场价格波动不能解除合同。他强调，最高法院对基于情势变更解除合同采取严格判断标准，会综合考量合同基础情势是否发生重大变化、是否可以预见、风险如何分配、合同目的是否无法实现或是否存在重大失衡等因素，因此在现实中极为例外。

Hanbyol律师建议，实务中应先确认合同是否载有特别约定（例如无法获得贷款时可以解除合同等）。此外，还应审查情势变更以外的其他法律依据，例如卖方的瑕疵担保责任（《民法》第580条）、因错误、欺诈或胁迫而撤销合同（第109条、第110条）、因迟延履行而解除合同（第544条等）；并将放弃定金或双倍返还定金解除合同（第565条）、通过当事人协商达成解除协议，以及酌减违约金（第398条第2款）等作为现实可行的替代方案。

尤其是，Hanbyol律师解释说，贷款限制、利率上调、税法或房地产政策变更、个人资金状况等通常属于可预见的风险，难以据此获准解除合同；但如果明确将贷款获批列为合同条件，或像未能取得许可这类情况存在明确的合同条件，则仍有适用情势变更原则的可能。他建议，签订合同前通过特别约定明确相关风险，是最好的防范措施。