Diario 2015. 9. 25

Hace poco tiempo, el Tribunal de Distrito de Daegu Gimcheon Jiwon Branch emitió una sentencia (2014 Gahap 1556) en el sentido de que "una empresa que adquiere la propiedad de un campo de golf a través de una subasta pública fiduciaria no tiene la obligación de devolver la cuota de socio a los miembros existentes" en una "reclamación de devolución de la cuota de socio" presentada por los miembros existentes del campo de golf contra la empresa recién adquirida.

Se trata de la primera sentencia de este tipo que se dicta en el país y, como consecuencia de la misma, los socios del campo de golf no sólo ven denegada su afiliación, sino que además no pueden devolver la fianza de iniciación que pagaron al adquirir el abono, lo que les hace ser más cautelosos a la hora de adquirir un abono, Por otro lado, tiene el doble significado de que los campos de golf en dificultades financieras no tienen motivos para admitir a los socios existentes y no tienen que devolver el depósito de iniciación, lo que les facilita encontrar una salida a las dificultades financieras, y que los posibles compradores de campos de golf también pueden estar en una posición competitiva en el futuro.

Los demandantes en este caso son socios de un campo de golf operado por la Empresa A. La Empresa A, que se encontraba en dificultades comerciales, celebró un contrato de fideicomiso con el Banco B en relación con el campo de golf por valor de decenas de miles de millones de wones y completó la transferencia de la propiedad.

El Banco B procedió entonces con un proceso de venta al descubierto del campo de golf, y ante la falta de un competidor debido a la deuda de devolución del depósito de socios que ascendía a decenas de miles de millones de wones, la Empresa C adquirió el campo de golf con un precio de compra de unos 1.400 millones de KRW, con el riesgo de asumir la deuda. En respuesta, los demandantes interpusieron una demanda solicitando la devolución del depósito, alegando que los demandados lo habían heredado.

▶ Demandas de los demandantes y reconvenciones de los demandados

El artículo 27 (1) y (2) de la Ley de Establecimiento y Uso de Instalaciones Deportivas (Ley de Instalaciones Deportivas) estipula que la persona que adquiere una empresa de instalaciones deportivas está obligada a heredar los derechos y obligaciones derivados del registro o notificación de la empresa de instalaciones deportivas, y las obligaciones para con los miembros existentes (como su condición de miembros y la obligación de devolver el depósito de iniciación) también se encuentran entre las obligaciones del adquirente.

Sobre esta base, los demandantes argumentaron que la demandada C estaba obligada a pagar la devolución de la fianza de iniciación porque había adquirido el campo de golf y había heredado la obligación en virtud del artículo 27 de la Ley de Instalaciones Deportivas.

En respuesta a estas alegaciones, el equipo inmobiliario del Hanbyol Law LLC, dirigido por el abogado Hyun In-hyuk, que defendió al demandado, argumentó que, singularmente en este caso, el demandado C no heredó la obligación de devolver el depósito de iniciación de los demandantes, ni siquiera su condición de socios.

▶Determinación de si el demandado sucedió a los demandantes en la obligación de devolver el depósito de iniciación

En respuesta a esto, In Hyuk Hyun explicó que "es cierto que una persona que adquiere una instalación deportiva de conformidad con el procedimiento prescrito en el apartado 2 del artículo 27 de la Ley de Instalaciones Deportivas asume la obligación de devolver el depósito de iniciación a cargo del antiguo explotador de la instalación deportiva, pero el procedimiento de venta al descubierto prescrito por la Ley de Fideicomisos no está incluido en el procedimiento prescrito en el apartado 2 del artículo 27 de la Ley de Instalaciones Deportivas."

Hyun continuó: "En general, el procedimiento de venta en corto del fideicomiso es un cambio de derechos en virtud de un contrato, que es diferente del procedimiento prescrito en el artículo 27(2) de la Ley de Instalaciones Deportivas, que es un cambio de derechos en virtud de normas legales, y teniendo en cuenta que el artículo 27(2) de la Ley de Instalaciones Deportivas es una norma para determinar el alcance de la sucesión de la deuda del adquirente, se requiere una interpretación estricta para garantizar la seguridad de la transacción."

Hyun también subrayó que en los procedimientos de venta fiduciaria, el alcance de la sucesión de derechos y obligaciones de los socios existentes puede determinarse mediante acuerdos voluntarios entre el antiguo propietario y el adquirente, por lo que no es necesario hacer valer la sucesión en virtud de las disposiciones legales.

Al final, el tribunal aceptó el argumento del demandado y desestimó la demanda, al considerar que "el artículo 27 de la Ley de Instalaciones Deportivas no se aplica a la adquisición de instalaciones esenciales en virtud de un procedimiento de venta fiduciaria, por lo que el demandado no tiene la obligación de devolver a los demandantes el depósito de los socios".

Como resultado de esta sentencia, la empresa C adquirió el campo de golf con el riesgo de ser responsable de la devolución de decenas de miles de millones de wons, pero a cambio de hacer el juicio legal correcto, tiene el potencial de ganar decenas de miles de millones de wons.

▶ En el caso de una venta al descubierto a través de un fideicomiso, la condición de socio y el depósito de inscripción no están protegidos, y es probable que el gestor encuentre un nuevo negocio incluso en el caso de un campo de golf o gimnasio con problemas.

En este sentido, hasta ahora, el Tribunal Supremo ha dictaminado que "el artículo 27(2) de la Ley de Instalaciones Deportivas no puede aplicarse al procedimiento de venta al descubierto a través de un fideicomiso" en el caso de un gimnasio con socios, Sin embargo, teniendo en cuenta la especificidad del negocio de los campos de golf, en el que el importe de la obligación de devolución del depósito a los socios asciende a decenas de miles de millones de wones, era de esperar que no se mantuviera la actitud judicial existente a menos que se pudieran ignorar fácilmente los derechos e intereses de la mayoría de los socios.

Hyun In-hyuk subrayó, sin embargo, que "esta sentencia es significativa porque es la primera del país que determina explícitamente que la obligación de devolver el depósito de iniciación a los socios existentes no se impone ni siquiera en el caso de la adquisición de una instalación de golf mediante un proceso de venta fiduciaria".

En otras palabras, antes se interpretaba que los socios con depósitos de iniciación estaban protegidos aunque el campo de golf cambiara de manos, y así ocurría también en el caso de varios gimnasios, pero esta sentencia deja claro que no están protegidos en el caso de una venta en corto a través de un fideicomiso, por lo que no es aconsejable esperar que los socios de un campo de golf estén protegidos.

Además, en el caso de campos de golf, gimnasios y otras instalaciones deportivas que actualmente tienen problemas, los nuevos compradores a menudo dudan en adquirirlos debido a la obligación de devolver los depósitos a los socios existentes, cuya cuantía se desconoce.

"Sin embargo, ahora, si se utiliza el sistema de fideicomiso, no es necesario hacerse cargo de la situación de los socios existentes y no hay que devolver el depósito, por lo que se ha facilitado la transferencia de campos de golf y el uso de diversos sistemas financieros", dijo Hyun. "No obstante, si se utiliza el sistema de fideicomiso intencionadamente, existen algunos problemas legales y el propio fideicomiso puede no ser válido, por lo que es necesario consultar a un experto legal."

△ In Hyuk Hyun

- Licenciado en Derecho por la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Seúl

- Máster en Derecho por la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Seúl (especialidad en Derecho Civil)

- Aprobó el 42º Examen de la Abogacía coreana

- Completó el 32º Instituto de Formación Judicial

- Abogado director del Hanbyol Law LLC

- Registrado como abogado de patentes y abogado fiscalista