<17> 부동산 거래에서 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있을까?

Hanbyol Law LLC explica que una simple fluctuación de los precios del mercado inmobiliario no permite resolver un contrato. Subraya que la resolución por alteración de las circunstancias, reconocida por el Tribunal Supremo, se determina con criterios estrictos y teniendo en cuenta en conjunto factores como un cambio sustancial en las circunstancias que sirvieron de base al contrato, la previsibilidad, la distribución de los riesgos y si el cumplimiento del objeto contractual se ha vuelto imposible o ha generado un desequilibrio grave, por lo que, en la práctica, se trata de una medida muy excepcional.

Hanbyol recomienda, desde un punto de vista práctico, comprobar primero si el contrato incluye cláusulas especiales (por ejemplo, una que permita resolverlo si no se concede el préstamo). También propone examinar otros fundamentos jurídicos distintos de la alteración de las circunstancias, como la responsabilidad del vendedor por defectos (artículo 580 del Código Civil), la anulación por error, fraude o coacción (artículos 109 y 110), o la resolución por mora en el cumplimiento (artículo 544 y siguientes). Asimismo, plantea como alternativas realistas renunciar al depósito o resolver el contrato a cambio de su devolución por duplicado (artículo 565), buscar una solución mediante negociaciones o un acuerdo de resolución entre las partes, y solicitar una reducción de la cláusula penal (artículo 398, apartado 2).

En particular, Hanbyol explica que las restricciones al crédito, las subidas de los tipos de interés, los cambios en la legislación tributaria o en las políticas inmobiliarias y las circunstancias financieras personales suelen considerarse riesgos previsibles, por lo que es difícil que justifiquen la resolución. Sin embargo, señala que podría haber margen para aplicar la doctrina de la alteración de las circunstancias si, por ejemplo, la concesión del préstamo se hubiera establecido expresamente como condición contractual o si existiera una condición contractual clara, como la obtención de permisos y autorizaciones. Por ello, aconseja que la mejor prevención consiste en especificar claramente los riesgos mediante cláusulas especiales antes de formalizar el contrato.