[Real Estate Insider]

El proyecto de reconstrucción del "método fiduciario" se acelera... pero las tasas fiduciarias son una carga

(Foto) Vista del apartamento piloto Yeouido, terminado en 1971. /Reportero Lee Seung-jae

[Hankyung Business Kim Byung-hwa] El estancado proyecto de reconstrucción del apartamento piloto Yeouido ha cobrado impulso. Todas las miradas están puestas en la nueva baza, el 'método de confianza'

El apartamento piloto de Yeouido es un apartamento antiguo, con 40 años de antigüedad, ya que fue construido en 1971. Fue el primer edificio de apartamentos de Yeouido, con 24 edificios y 1790 unidades. En 2008, se estableció un comité de promoción para promover el proyecto de reconstrucción, pero fracasó debido a la recesión inmobiliaria.

El 19 de noviembre de 2016, ocho años después, el Apartamento Piloto Yeouido seleccionó a Korea Asset Trust como fideicomisario preliminar para la reconstrucción. La empresa dijo que cambiaría al método fiduciario de reconstrucción en lugar del método cooperativo existente.

El método fiduciario de reconstrucción significa que un fideicomiso inmobiliario que cuente con el consentimiento de más del 75% de todos los propietarios actuará como ejecutor y dirigirá el proyecto, haciéndose cargo de los costes. El apartamento piloto de Yeouido también cuenta con el 75% del consentimiento de los residentes y se espera que firme un acuerdo formal de fideicomiso a principios del próximo año."

"Es significativo que se haya iniciado el primer proyecto de reconstrucción basado en el fideicomiso para un gran complejo de apartamentos de más de 1.000 unidades en Seúl", dijo un funcionario de Korea Asset Trust. "Si el apartamento piloto de Yeouido gana impulso en el proyecto de reconstrucción basado en el fideicomiso, tendrá un impacto significativo en otros proyectos de reconstrucción en Seúl y el área metropolitana, incluyendo Yeouido".

◆ La rápida ejecución de los proyectos es un punto fuerte... Emerge rápidamente como solución

El "método fiduciario" de reconstrucción comenzó en marzo, cuando se enmendó e implementó la Ley de Mantenimiento del Entorno Urbano y Residencial, permitiendo a los fideicomisos participar como únicos ejecutores de los proyectos de reconstrucción. El gobierno dijo que la razón de la enmienda era "aumentar la transparencia y mejorar la eficiencia de los proyectos de reconstrucción a través de fideicomisos que actúan como apoyo público"

A diferencia de los proyectos de reconstrucción de asociaciones generales, la reconstrucción por fideicomiso no requiere el establecimiento de un comité de promoción o asociación. Esto hace que el proyecto sea más rápido. Teniendo en cuenta el tiempo que lleva establecer un comité de promoción y una asociación, se analiza que el periodo del proyecto puede acortarse entre uno y tres años. Esta es la razón por la que muchos complejos de reconstrucción que han tardado en avanzar están mostrando interés por el método fiduciario.

De hecho, el apartamento Hansung de Yongsan-gu, Seúl, ha acelerado recientemente su proyecto de reconstrucción mediante el método fiduciario. El terreno y otros propietarios de Hansung Apartments seleccionaron a Korea Trust como ejecutor del proyecto a finales de septiembre y se están preparando para seleccionar a un contratista general. Además, el apartamento 'Shinbanpo Palace' en Seocho-gu, Seúl, celebró una sesión informativa sobre la reconstrucción basada en la confianza a finales de octubre y se está preparando para seleccionar una empresa fiduciaria.

La reactivación del 'sistema de recuperación de beneficios excesivos' en 2018 también está contribuyendo a la popularidad de la reconstrucción basada en la confianza. El sistema de recuperación del exceso de beneficios obliga a las asociaciones a pagar hasta el 50% del exceso de beneficios de la reconstrucción si superan una media de 30 millones de wones por persona.

Se introdujo en 2006 para frenar la especulación inmobiliaria, pero ha sido criticado por deprimir el mercado inmobiliario, por lo que se inició una moratoria en 2013 que se prorrogó una vez hasta finales de 2017.

Una vez finalizada la moratoria, el exceso de beneficios tendrá que ser gravado y los ingresos de la reconstrucción pueden disminuir. La parte del exceso de beneficios será mayor para las unidades reurbanizadas con precios de venta más altos. Para evitar devolver el exceso de beneficios, es necesario solicitar la administración judicial a finales de 2017."

Según un análisis de Korea Asset Trust, si el proyecto piloto de apartamentos de Yeouido se reconstruye con el método fiduciario, el proceso será el siguiente: "Diagnóstico de seguridad en noviembre de 2016, cambio de área de mantenimiento en febrero de 2017, designación del ejecutor del proyecto en marzo de 2017, selección del contratista en abril de 2017, aprobación de la ejecución del proyecto en agosto de 2017 y solicitud de administración judicial en diciembre de 2017".

El método fiduciario puede evitar por los pelos la devolución del exceso de beneficios:

◆ Honorarios fiduciarios vs profesionalidad

Los expertos coinciden en que aunque no se evite la devolución del exceso de beneficios, el intento del "método fiduciario" en sí tiene sentido. Existe una perspectiva positiva de que la reconstrucción dirigida por fideicomisos pueda ser más transparente y eficaz, como espera el Gobierno.

Una de las razones por las que la otrora "gallina de los huevos de oro" se ha convertido en un "patito feo" es el problema de la financiación del proyecto por parte de la asociación. La asociación tiene que financiar el proyecto. Normalmente, piden dinero prestado a la empresa constructora seleccionada como contratista general y reciben el apoyo de pequeños socios, como empresas de diseño, antes de que se seleccione al contratista.

Sin apoyo, no pueden seguir adelante con el proyecto, y con apoyo, están en deuda con el prestamista. El método fiduciario, que sufraga los gastos del proyecto, reduce en gran medida la preocupación por los costes.

La experiencia de los fideicomisarios también es un aspecto importante. Una asociación creada por residentes en general carece de experiencia en proyectos de mantenimiento como la reconstrucción y la reurbanización. Esta falta de experiencia ha provocado varios incidentes y accidentes. Si se nombra a una empresa fiduciaria con experiencia en proyectos de reconstrucción para que se encargue del proyecto, cabe esperar que el proyecto sea más estable y transparente.

El problema es el rechazo de las cuotas fiduciarias. Los honorarios fiduciarios suelen representar entre el 3% y el 4% del coste de la construcción. Esto puede ser una carga para los propietarios, ya que añade costes que eran innecesarios en el método cooperativo existente.

"Puede ser más beneficioso para un profesional seguir adelante con el proyecto rápidamente, aunque cueste una cuota, que para una asociación no profesional perder dinero", afirma Byun Sun-bo, abogado especializado en reconstrucción del Hanbyol Law LLC. "Si el proyecto piloto de reconstrucción de apartamentos Yeouido, que ha dado sus primeros pasos, se desarrolla sin problemas, el 'método fiduciario' surgirá como una nueva tendencia de reconstrucción".

kbh@hankyung.com